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数据库分片_表较好的_云服务器是空间吗

时间:2021-02-07 07:27 来源:埃里克云 编辑:埃里克云

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NMHC面板矩阵经济展望作者:Yardi博客员工,2017年1月27日在总统大选之前,普遍的经济预测更多的是自大萧条结束以来普遍存在的缓慢增长环境。然而,唐纳德·特朗普的当选改变了对...

NMHC面板矩阵经济展望作者:Yardi博客员工,2017年1月27日在总统大选之前,普遍的经济预测更多的是自大萧条结束以来普遍存在的缓慢增长环境。然而,唐纳德·特朗普的当选改变了对国内产出的预期,促使利率上升。雅迪矩阵副总裁杰夫·阿德勒和世邦魏理仕美洲研究主管珍妮特·赖斯在国家多户型住房委员会最近举行的公寓战略展望会议上谈到了这些变化以及更多的变化。小组成员讨论了利率上升对商业地产等利率敏感资产类别的影响。阿德勒断言,影响将取决于房价上涨的幅度和速度以及房地产的表现。利率的长期上升可能会降低房地产的估值,但与此同时,由于利率的一次性飙升而导致的价值小幅下跌可能会被收入的增加所抵消。虽然真正的影响还需要一段时间才能完全估量出来,但如果利率是一个指标,那么未来几年经济生产率和通胀率可能会上升。专家们讨论了随着利率和(扩展)房地产价值上升,利率上限会发生什么变化。阿德勒认为,资本化率可能会适度上升,随着利率的上升,估值可能会受到轻微冲击,但关键因素将是利率上涨的速度和同期收入的增长。他分享了Yardi Matrix®为预测利率和收入增长的影响而创建的模型,并确定温和和稳定的利率增长可以被健康的收入增长大大抵消,因此估值应该保持稳定。从内部收益率(IRR)计算来看,当收入持平时,利率的增加对IRR的影响很小,但会被持续的收入增长所抵消。对公共政策持乐观态度与战略会议期间的许多小组一样,在讨论新政府的政策将如何改变时,存在着很大的不确定性。小组主持人、研究部高级副总裁兼首席经济学家马克奥布林斯基(markobrinsky)指出,在他职业生涯中,新一届政府带来的不确定性比其他任何一届政府都多。尽管存在这种不确定性,多户家庭产业的总体情绪还是乐观的。对公寓行业来说,特别令人感兴趣的是政府对金融业监管的减少、减税以及未来税收条款(如附带权益和递延税项交换)的出台。小组发言人预测,虽然特朗普的总统任期可能会带来扩大的经济生产和就业机会,进而支持多户型产业,但仍有一些潜在的减速因素,例如股价走强、资本化率与债券收益率之间的利差收紧。两位专家一致认为,由于新的促进经济增长的政策,在大选前似乎即将到来的经济衰退可能会提前一到两年。阿德勒乐观地认为,由于"货币政策已尽其所能"刺激经济增长,此类政策可能是适时的。供求关系阿德勒还认为,得益于有利的人口统计数据,多户家庭产业在2017年及以后仍能继续保持目前的扩张态势。虽然过去几年供应量大幅增加,但住房需求依然强劲,因此吸纳和入住并未受到影响。房屋拥有率下降、婴儿潮一代退休人口的缩减、千禧一代人数的增加以及强劲的就业增长等因素长期支撑了对公寓的需求。短期内,阿德勒和赖斯都认为,全国租金增长4%-5%的日子已经结束,但阿德勒指出,2017年许多个别市场将继续超过5%的水平。在经济衰退之后,公寓开发量急剧下降,虽然开发商在过去四年里提高了产量,但新增供应量仍低于累积的家庭构成。由于不温不火的就业市场和住房负担能力,许多千禧一代一直住在家里或合租住房里。随着劳动力市场全面恢复,工资最终提高,新的租房者正在出现。由于强劲的需求既支持持续发展,也支持租金增长,多户住宅的价值应该能够承受最近利率的上涨。鉴于最近10年期美国国债收益率(殖利率)的稳定,似乎选举后的举措更多是一次调整,而不是持续的模式——至少目前是这样。Adler和Yardi Matrix®预计,由于更高的费率而导致的资本化率的增加将是最小的,并将在一定程度上由净收入收益弥补。因此,公寓行业在2017年仍然处于良好的位置,尽管价值变化可能不大,任何收益都可能来自收入增长而非升值。

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