更明智的收购避免令人讨厌的意外作者：Paul Bergeron，2016年8月4日精明的公寓业主明白，公寓交易的更大的经济价值可以在收购期间而不是退出时获得。业内资深人士伊恩·马丁利（Ian Mattingly）是达拉斯LumaCorp的总裁，他从经验中谈到了这一点。他是管理团队的一员，在尽职调查方面拥有超过90年的投资者经验。LumaCorp拥有24个社区，包括6000多个单元。在过去的32年里，它已经进行了45次收购。10月17日至19日，在圣地亚哥Loews Coronado举行的MAXIMIZE:2016多户型资产管理会议上，Mattingly是三位讨论如何避免"严重意外"的小组成员之一。"当我们开始与新投资者谈判时，我们喜欢告诉他们，我们在犯错误方面有很多经验，"马丁利说我们告诉他们，不要指望买卖公寓时发生的一切都能完美完成。我们犯了很多错误。但我们也要告诉他们，我们不会再犯同样的错误。"Mattingly的公司专注于德克萨斯州的B级和C级房产，将分享适用于任何公寓市场的流程知识。他的重点将是重新检查，市和县政府，建筑规范，消防规范，租赁补遗，维修和居民审计。"我们专注于市场，大部分公寓产品都是在上世纪80年代建造的，"马丁利说所以我们买80年代的古董房已经有20多年了。当然，现在这些房产比20年前老了很多。"检查。马丁利说，在尽职调查期间，人们很容易忽视城市法规和检查的问题。他说："你会发现，随着这些建筑的老化，一些（检查员）想对它们进行更严厉的打击。"有些人选择比其他人更挑剔，或者他们选择对不同的事情毫不挑剔。"马丁利回忆说，他曾询问公司购买的一个社区的卖家，他的房产是否通过了检查。"他们告诉我们他们有，但当市政府再次检查时，我们发现他们要求3万到4万美元的修理费，我们不知道，"马丁利说最终，市政府与我们合作完成了这些任务，但归根结底是我们必须这么做。我们没有为此做预算。我们从中得知，贵方必须从卖方和城市获得现行规范和消防检查报告的副本消防规范和建筑规范。马丁利说，公寓业主可以期待某些城市将执行国际消防法规。"但他们最终会加入到代码列表中，"他说通常，他们会回拨现有结构的这些代码，但你就是不知道。""有一次，消防队长对公寓窗户附近的景观和灌木的大小和形状大做文章。我们为此来回奔波，最后不得不花近3万美元才把东西移走或再植。"他说所有者必须随时了解代码的任何变化。他说："有些城市将做出改变，不再包括分期付款期或祖父条款。"那会很贵的。在一个案例中，"达拉斯市担心整个公寓社区设置的减速带的高度，因为他们发现有些减速带太高，在接到响应电话时会损坏消防车的底部。"。"新法规规定，颠簸的峰值高度不能超过3英寸。这对他们保护他们的消防设备很重要，但对我们来说，刮除减速带要花费数万美元，而且没有允许预算和计划费用的分阶段使用期。"住院筛查。马丁利说，他的公司曾经在没有充分核实居民收入和工作时间的情况下购买了一个社区。他说："我们从一家大型运营商那里购买，知道他们的筛选标准是合理的，但我们购买的社区有很多从事零售业的居民，结果发现他们的工作年限并不好。"。"那是在2008年左右，当时经济不景气，很多员工都被解雇了，从资历最低的员工开始。这些人付不起房租或搬走了。我们的入住率下降了，拖欠的房费猛增。现在，我们更仔细地查看租户资料。"了解更多避免令人讨厌的意外收购尽职调查：过去收购的幽默和悲伤故事10月17日，星期一，下午4:00至下午5:15访问尽职调查不仅仅是一个检查表，只有少数人做得很好。我们将请经验丰富的演讲者讲述一些故事，说明尽职调查的优点，以及他们过去的错误和遗漏。这节课将是互动式的，参与者被要求分享他们自己的故事，并帮助教育团队了解他们在购买交易或接受管理任务时需要寻找的东西。Pauline Thude Speckman，生产性房地产管理/Meridian Investments所有者Scott Wilkerson，银杏住宅首席投资官Ian Mattingly，LumaCorp公司总裁。詹姆斯·戴维斯，首席执行官，信息大亨（主持人）**Paul Bergeron是美国国家公寓协会（NAA）出版物总监。他是NAA每月杂志单位的定期撰稿人。我们可以联系到他pbergeron@naahq.org。